Mua nhà ở Mỹ: nên mua năm nào và cần chuẩn bị những gì

Người Việt quen nghĩ thuê nhà là tiền bỏ đi. Ở Mỹ phép tính khác hơn, vì chi phí mua và bán một căn nhà rất lớn và chỉ được bù lại nếu bạn ở đủ lâu. Nên câu hỏi đúng không phải giá đang cao hay thấp, mà là bạn có chắc ở lại vùng này nhiều năm không.

Ba điều kiện nên có trước khi mua

1. Thu nhập ổn định tại chỗ đủ dài để bên cho vay nhìn thấy được.
2. Hồ sơ tín dụng có tuổi. Điểm quyết định không chỉ việc được vay hay không, mà cả lãi suất, và chênh lệch lãi suất trên khoản vay dài hạn là con số rất lớn.
3. Tiền mặt còn lại sau khi đặt cọc. Dốc hết tiền vào khoản đặt cọc rồi không còn dự phòng là tình huống nguy hiểm nhất của người mua lần đầu.

Những khoản ngoài giá nhà

• Chi phí đóng giao dịch. Thẩm định, bảo hiểm quyền sở hữu, phí hồ sơ vay, thuế chuyển nhượng. Đây là khoản đáng kể và phải trả bằng tiền mặt.
• Thuế bất động sản. Trả hằng năm theo giá trị nhà, khác nhau rất nhiều giữa các bang và cả giữa các quận trong một bang.
• Bảo hiểm nhà. Bắt buộc khi vay, và cao hơn ở vùng có bão, cháy rừng hoặc ngập lụt.
• Phí khu dân cư nếu nhà nằm trong khu có ban quản lý.
• Bảo trì. Mái, hệ thống sưởi, nước nóng đều có tuổi thọ. Nên để riêng một khoản hằng năm cho việc này.

Kiểm định nhà: đừng bỏ qua để thắng cuộc đua

Ở thị trường nóng, người mua hay bỏ điều kiện kiểm định để hồ sơ hấp dẫn hơn. Đó là canh bạc lớn, vì một hệ thống móng hay mái hỏng có thể tốn hơn nhiều so với phần chênh lệch bạn tiết kiệm được. Người mới đến, chưa quen thị trường, càng không nên bỏ bước này.

Chọn nhà hay chọn khu

Nhà sửa được, khu thì không. Tuyến trường, quãng đường đi làm, khoảng cách tới chợ và bệnh viện là những thứ bạn sống cùng mỗi ngày và ảnh hưởng cả tới giá bán lại sau này. Hãy đi vào giờ cao điểm ít nhất một lần trước khi quyết.

Câu hỏi thường gặp

Chi phí sở hữu sau khi mua: khoản người mới hay quên

Nhiều gia đình tính được tiền trả góp hằng tháng rồi kết luận mua được. Nhưng tiền trả góp chỉ là một phần của chi phí sở hữu.

Thuế bất động sản — đóng hằng năm theo giá trị nhà, và mức rất khác nhau giữa các bang. Ở một số nơi khoản này lớn tương đương vài tháng trả góp.

Bảo hiểm nhà — bắt buộc khi vay. Vùng có bão, cháy rừng hoặc lụt thì phí cao hơn nhiều, và có nơi phải mua thêm bảo hiểm lụt riêng.

Phí quản lý khu nếu nhà thuộc khu có ban quản lý. Khoản này đóng hằng tháng và có thể tăng.

Bảo trì. Mái, điều hoà, máy nước nóng, đường ống — đều có tuổi thọ và đều tốn tiền khi thay. Người thuê nhà không chịu khoản này; người mua thì chịu hết.

Cộng bốn khoản trên vào tiền trả góp mới ra chi phí ở thật. Phép so sánh đúng giữa thuê và mua là so con số đó với tiền thuê, chứ không so tiền trả góp với tiền thuê.

Ba lý do nên thuê thêm một thời gian

Áp lực mua nhà sớm rất lớn trong cộng đồng người Việt, vì có nhà được coi là dấu hiệu ổn định. Nhưng có ba hoàn cảnh mà thuê thêm là quyết định tốt hơn.

Chưa chắc sẽ ở lại khu vực này. Công việc năm đầu thường chưa ổn định. Bán nhà trong vòng hai ba năm thường lỗ vì chi phí giao dịch hai đầu lớn.

Tín dụng còn mới. Chờ thêm một năm để điểm tín dụng lên có thể giảm lãi suất đáng kể, và chênh lệch lãi suất trên khoản vay dài hạn là con số rất lớn.

Chưa có khoản dự phòng riêng cho nhà. Mua nhà mà dùng hết tiền mặt là tình huống nguy hiểm: chỉ cần một sự cố lớn về nhà hoặc mất việc là mất khả năng trả.

Đừng bỏ kiểm định để thắng cuộc đua

Trong thị trường nóng, người bán hay ưu tiên bên nào bỏ qua bước kiểm định nhà. Áp lực này có thật và rất khó cưỡng.

Nhưng kiểm định là bước duy nhất cho bạn biết căn nhà thực sự đang ở tình trạng nào trước khi ký. Những thứ nó phát hiện — nền móng, mái, hệ thống điện nước, mối mọt, nấm mốc — là những khoản sửa chữa lớn nhất, và người mua chịu toàn bộ sau khi đã sang tên.

Nếu buộc phải cạnh tranh, có cách trung gian: vẫn kiểm định nhưng cam kết không đòi giảm giá cho lỗi nhỏ, chỉ giữ quyền rút nếu phát hiện vấn đề lớn về kết cấu. Cách này vẫn bảo vệ bạn khỏi rủi ro nặng nhất mà vẫn cạnh tranh được.